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新北市身為全國人口最多的城市及直轄市，設籍人口已達404萬多人，其中林口過去被戲稱「林三淡」鬼城之一，隨著重大建設陸續到位，以及新興開發區、重劃區的進展，帶動人口增長，房價也早就不可同日而語，近期還有新預售案個案成交價創高價，引起網友們熱議。

據實價登錄統計，林口新建案成交價約58至59萬元。有PTT有網友以「當初買林口房子的人太有遠見了吧？」為題發文，表示林口以前就像南部，不僅房價低，也沒什麼東西，但不知為何近幾年有很多人住林口，房價也因此大漲，好奇「有沒有林口的八卦？」

不少網友分析林口房價迅速成長的因素，認為「早買房的都是賺」、「CP值高啊！所以國道塞爆，青埔房價差不多，但車程多15分鐘」、「林口社宅好之後入住人口大增，連帶商業活絡，不然之前都在緩跌」、「以前房價差不多，林口一舉甩開北大」、「林口工作機會多，這是其他重劃區沒有的」、「華亞就不少買家了」。

但也網友指出，林口有2大劣勢，包括塞車與潮濕的問題，「塞車和潮濕到爆」、「林口光是要進交流道就多不只15分鐘了吧！」、「塞爆，喜歡的就去住吧！」、「林口超鳥，又濕、人又多」、「霧都朦朧美」。

而馨傳不動產智庫執行長何世昌曾在臉書撰文指出，林口南側發展趨於成熟，新建案成交均價約每坪58萬元，與新莊市區不相上下，接下來林口在「新北國際AI+智慧園區」（工一市地重劃區）的推波助瀾之下，發力潛力仍強，建案售價普遍拉高，近A9的南側區域均價6字頭似乎唾手可得。

新北國際AI+智慧園區（工一市地重劃區）是受到矚目的產業亮點區塊，也是新北環境永續零碳產業的示範區，已於2024年6月完工，正在辦理區內公共設施移交接管。園區總面積為108公頃，產業用地面積約67公頃，聯外交通相當便利，除鄰近高速公路，透過交通改善工程，預計將105市道拓寬高架化，打通林口至八里的交通，並提供大型車輛進出林口工一替代路線，帶動產業發展及提高生活交通便利性，未來開發完成後，勢必可為新北及林口帶來產業、經濟的新氣象與能量。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年升息導致壽險收益門檻提高，不少業者 2024 年都出現賣樓交易，包括遠雄人壽保險，2024 年 9 月以 1.56 億元出售中正區「益群實業大樓」10 樓；南山人壽則於去年 1 月賣掉內湖「南山瑞光大樓」以及「南山利豐大樓」總計約進帳 47.89 億元，但金管會在 1 月調降保險業不動產收益率的計算標準，可望購置商辦底氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行自 2022 年升息，造成壽險業手中的不動產投資最低收益率從升息前的 2.095% 一口氣上升至 2.97%，已逼近 3%，難以符合法定標準，因此部分業者在 2024 年重新盤點資產，進一步「汰弱換強」。所幸金管會 2025 年 1 月調整保險業不動產收益率的計算標準，下降至 2.545%，對壽險業者壓力有明顯舒緩，對於在去年現金落袋的業者而言，在今年更有評估買進新商用不動產的底氣。

不過，壽險業不動產交易有出也有進，像是全球人壽去年 11 月，以 25.89 億元買下桃園大園區「東煒國際物流園區」廠辦；另外，壽險業者也看好台南的南科廠辦需求，去年 1 月，南山人壽以 11.88 億元購入新市區看西路 5 號廠房及土地，而台新人壽則以 14.5 億元取得永康區永科三路 19 號建物及土地。

第一建經研究中心副理張菱育觀察，由於近年雙北市不動產價格上漲，桃園及南部的工業廠房、土地價格，相對較容易達到投報門檻，尤其目前國內網路購物盛行，物流和倉儲市場的需求量增加，因此轉而將資金投入物流倉儲地產、商場，採用購入後回租或一部分分租、購入工業土地興建物流中心等方式，投報率約在 3-5% 上下，進一步獲得更穩定的長期租金收益。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

全球AI龍頭輝達（NVIDIA）將來台設立海外總部，各縣市搶破頭，目前市場傳出，最可能考慮已經設有研發中心的台北市。而房產業界更希望能夠複製「台積電宅」的經驗，打造出「輝達宅」，不過，台北市不動產仲介公會理事長蘇金城提醒，若輝達總部設於南港區，該區「租售比」恐再飆高，將扭曲市場的正常機制。

蘇金城表示，輝達海外總部最後花落誰家，還有待執行長黃仁勳最後拍板定案，房市相關投資若是太早押寶，須謹記投資一定有風險，最怕複製「台積電宅」美夢沒做成，反而複製龍潭台積電不來的噩夢。

蘇金城表示，輝達是屬高科技產業，又是跨國大廠，設立海外總部除了要符合其提出的選址最少3公頃、低密度建築、建蔽率大等3條件，合法土地使用分區及產業聚落都是不可少的考量點。以此來看，台北市就只有4個地區最適合這些條件，南港、內湖、北投及士林（北士科）。

目前內科已難找到大面積素地，北士科交通較不便已經被排除，因此市場聚焦南港地區兩塊地，「南港調車場」以及「台電CR-1都更案」，後者更距離輝達新研發中心只有750公尺，已被市場點名是最適合的總部地點。

蘇金城指出，若單以台北市各行政區房屋租售比這個指標來看，南港區為台北市最不適合設立總部的地點。他分析，2024年南港區的房屋租售比（房價／月租金）高達607，意味著在此地投資房屋出租要50.6年才能回本，遠遠高出國際認定的合理租售比標準200至300，若輝達再將總部設於南港地區，租售比恐怕還會再行飆高，恐會扭曲市場的正常機制。

不過蘇金城表示，南港地區越來越適合自住客進住，除了目前有三鐵共構的交通優勢，未來基隆捷運也是從南港站拉出去之外，生活機能也是越來越完善，延宕多時的南港三井LaLaport大型購物中心日前傳出3月20日就即將開幕，南港越來越有台北市新東區的架式。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年台灣十大建商排名出爐，依序為寶佳、興富發、富宇、國泰、元利、中悅、遠雄、愛山林、聯聚及豐邑，總推案金額高達7,541億元！

雖年減4%，但個案數與戶數雙雙創下歷史新高，分別增長47%與21%。這份榜單反映出建商市場策略與區域經濟動能的快速變化。

「台中幫」為何能挑戰「北霸主」？

北部建商長期主導市場，但今年榜單中，台中建商如富宇、聯聚、豐邑首次在榜單中展現實力，特別是聯聚建設，憑藉西屯七期重劃區「聯聚玉衡大廈」及「聯聚理安大廈」等豪宅項目成功突圍，成為中部房市成長的代表。

這反映出隨著中部產業經濟升溫，台中已成為不可忽視的房市新勢力。

今年的房市主調為何是「大者恆大」？

隨著央行持續打炒房及資金管控收緊，小型建商面臨生存壓力，市場逐步走向「大者恆大」格局。例如寶佳以「案海戰術」稱霸，單北台灣地區就推出50個案，挹注1,100億元供給，成為全台推案龍頭；而興富發則在台中、淡水等地推出數千戶大案，總銷金額首破千億，刷新紀錄。

高端豪宅市場有何突破？

國泰與元利等建商在高端豪宅市場表現亮眼。國泰於台南永康重劃區推出「國泰仰睦」，單價逼近5字頭，仍創下熱銷佳績；元利則以台北文山區「四季莊園」吸引500多筆交易，平均行情站穩百萬大關，成為市場焦點。

豪宅項目的成功顯示，高端市場仍具極大吸引力。

房市未來走勢會如何？

591新建案分析指出，去年金龍風暴導致部分推案延後，今年上半年將迎來一波遞延釋出潮，然而，下半年若央行持續管制，房貸壓力未解，市場樂觀情緒恐降溫，屆時推案量或將縮減，市場將更趨謹慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高房價壓力下，「小宅」逐漸成了雙北購屋趨勢，其中雙北市近5年25坪以下小宅交易量，又以大同區跟三重區小宅交易占比增長最快，成為雙北小宅化最有感的行政區。

師傅忙著裁切大理石紋路的碳晶板，準備來為小宅進行軟裝工程，9坪空間巧秒隔出2房 、廚房、衛浴、衣帽間，麻雀雖小但五臟俱全。不過現在像這樣子25坪以下的小宅，可是非常夯。

房屋公司執行長Eason：「老房子使用空間比較實在，然後租金相對新房子來說也便宜很多，以這樣來說其實小家庭就滿適合的。」

以這間小宅來說隱身在大同區屋齡超過40年的大樓裡，不只鄰近捷運站，周邊又有迪化街商圈，生活機能便利。

房屋公司執行長Eason：「像中山區、大同區小宅比例很多，因為本來在建物40年前或30幾年前的規劃就有很多這種一層戶數很多，但都是小坪數規劃為主。」

危老都更效益加持，再加上建商轉向小坪數低總價建案，讓北市大同區小宅占比從2020年開始逐年攀升，位居全台北市第一，其次則是富有文清氣息的中山區。

再轉到新北市三重區，去年1到10月小宅占比逼近45％位居新北第一，而泰山、土城房價親民，也成為不少首購族買房熱門區域。

民眾：「現在的房子就都很小，但是就還是買不起，市中心太小而且比較老舊，現在的人可能會比較想住新一點的地方。」

房市專家顏博志：「過一條忠孝橋就是雙子星了，所以三重主要也是受惠於雙子星的議題，那再來三重最近有一些新興的重劃區，那台北市有一些年輕人，可能買不起台北市的話，可能就會往新北市的三重。」

畢竟營建成本高漲的時代下，小資族口袋不夠深，為了一圓買房夢只得退而求其次，雙北小宅化儼然從蛋黃區蔓延到蛋白區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

雖少子化嚴重，但台中市近年人口不減反增，其中北屯區人口增加速度最快，也使得位於北屯新興區的機捷特區快速發展，更帶動房地產漲勢，根據分析，機捷特區環74沿線近3年內漲幅達65％，近5年內建商推案量達8000多戶，在新興重劃區中首屈一指。

根據內政部全球人口資料庫統計，台中市北屯區每月淨遷徙人數在29個行政區中遙遙領先其他區，目前該區人口數達31.02萬人，也是中部地區人口數最多的行政區；而北屯區中，位於機捷特區的舊社里近年人口數增加速度令人咋舌，該里人數從2020年的7565人，到2024年已達1萬8201人，其中年輕族群更占了7成。

人口數快速增加也帶動區域商業發展，機捷特區內包括匯豐銀行、康是美、燦坤、大地商場、中聯百貨等指標商家目前都已進駐，其中商業區與特商區的比例達20％，遠高於一般重劃區的3至10％，再加上交通建設發展，區內有北屯總站、舊社站和松竹站，另有12條聯外道路工程推動中，使得該區持續吸引鄰近的潭子、太平等區人口移入。

人口增加及商業發展、交通建設皆帶動房市，根據房仲業業者最新統計，占地103公頃的機捷特區大樓數在2021年僅12棟，到目前區內大樓已有32棟，近5年推案量達8063戶，房價也從2021年每坪單價33.1萬元，到2024年每坪單價已達54.5萬元，漲幅1.65倍。

業者也說，北屯區幾乎成為台中市最具潛力的熱區之一，目前機捷特區住宅區開發率達81％、商業用地開發超過5成，未來隨著巨蛋等建設到位，更鞏固其黃金生活圈地位。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為促進異業結合，鼓勵民間參與指定產業地上權招標，財政部修正國有非公用土地設定地上權作業要點，以長照為主的指定產業地上權除了權利金較一般地上權少1成，本次修法也大幅放寬投標人資格。

財政部表示，過去投標人必須是社會、文化、教育、慈善、救濟團體且屬公共福利或慈善救濟等非營利事業，修改後，只要符合地上權招標資格，且興辦公共福利或慈善救助事業，都可適用較低的權利金成數底價規定。

一般地上權權利金底價大約是市價的3成到7成，財政部指出，指定產業地上權的權利金底價則會低於市價的2成到7成。今年財政部也再針對長照辦理指定產業地上權招標，時間預計落在第二季。

財政部強調，指定產業地上權主要是配合國家政策，因而提供較低的權利金底價，且有別於一般地上權是以超過底俱的最高價得標，指定產業地上權是採最有利標，以防杜外界對政府可能低租土地、助漲炒房的疑慮。

除了指定產業地上權，本次財政部也一併修法增訂分戶轉讓的無償委託管理契約受託人，得在一定條件下申請終止契約機制，但不溯及既往，也就是該規定2013年上路至去年底得標者都不適用退場機制。

財政部是在2013年增訂，一般公開招標設定地上權案的地上權人，辦理地上建物一部分連同應有地上權持分讓與他人（分戶轉讓）時，應與國產署所屬分署簽訂無償委託管理契約，負責各受讓人應繳納地租的收繳等管理事宜。

舉例來說，建商如得標住宅用的國有地地上權並興建房屋出售給民眾，每年應付的相關權利金和地租等，應由該建商負責向住戶收取。由於先前該規定沒有退場機制，等於建商須等70年地上權租約消滅後，才能解除相關工作。財政部表示，本次修改法規後，後續得標者只要完銷且執行管理滿五年，可申請終止無償委託管理契約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行打炒房，國銀不動產放款緊縮，但以房養老業務逆勢增，金管會公布最新以房養老統計，截至2024年12月31日，銀行承辦以房養老核貸件數與金額，分別來到8,981件、509億元，核貸金額季增率達4.3％、年增14.64％，年增率終止連四季下滑。

金管會表示，以房養老業務自2015年開辦以來一直呈現穩定成長，近四年總核貸額度成長率分別為16.30％、17.76％、17.46％及14.64％。2024年第四季件數季成長5.14％、金額成長4.30％，主要是公股銀行的臺灣銀行及兆豐銀行因應客戶族群積極推動本項業務，使得核貸件數及金額相較過去增加較多。

臺銀第四季核貸總件數517件，季增112件或27.65％，年增171件或49.42％。金管會指出，主要是臺銀客戶族群年齡層較高，因此較積極推廣商業型不動產逆向抵押貸款，以滿足特定族群的財務需求。

就區域來看，本島內件數季成長最大的是中彰投、季增7％，核貸額度是雲嘉南成長最大、季增6.35％。金管會指出，主因是中南部房價逐步走升、民眾對以房養老接受度提高及銀行積極推廣所致，但北北基的件數、核貸額度還是最多的，分別達4,458件、345億元，成以房養老業務的主力發展區域。

金管會說明，銀行是否承做以房養老，屬於經營政策範疇，且各家銀行會依照市場需求及自身經營策略，持續擴展服務，以回應客戶需求，會有成長代表有需求。

銀行主管認為，主要是相較於目前房貸利率持續看升，以房養老利率一般較為穩定，主要是依據央行的政策利率來調整，因此近年相關業務都穩定發展。至於央行升降息，因會承作該業務的民眾，大都基於了解以房養老的精神與辦理方式，因此利率變動影響有限。

因辦理對象多為高齡長者，華人社會仍多停留於「有土斯有財、房留子女」等傳統觀念，子女認為父母辦理後，恐會影響妨礙其對不動產的繼承，造成家族之間無法達成共識，都是影響客戶申辦意願主因。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

這次不戰南北，畢竟現在預售隨隨便便都120幾150幾在開價的台北市區，真的是貨真價實的天龍國，要說它這幾年看不到什麼建設，好歹也生了一顆大巨蛋出來，雖然周邊住戶可能第一線感受到演唱會的音浪太強，不晃會被撞到地上，但從未來巨蛋園區要相繼開幕的百貨、洲際酒店跟商辦跟帶來24小時松菸誠品結合，所帶來的人潮跟錢潮來看，確實也是城市經濟發展的紅利，而城市發展衍生出的經濟紅利，最快反應的，就是土地價格，一塊什麼沒有的區域，捷運來了、百貨落腳了，又有公園校園規劃，跟著有好多商辦陸續蓋好，很多企業進駐，想住公司附近的大老闆帶著就業機會來了，這一系列的發展進程，就是這一塊區域房價一年一年搭著新的利多議題漲上去的由來。得天獨厚的台北，不只發展得早跑得最快，也因為是首都，所以可以吸引的是全台灣有錢人買個點，或一戶收藏，甚至也能吸引國際咖的買主出手。

台北這套因為中央地方建設，加上民間投資的城市紅利，拉升區域房地產價格的概念，不僅可以用來理解有台北雙星帶動的大同區房價，和這三五年間一夕爆紅的北士科房價，也同樣可以拿來理解其他縣市各個崛起中新興重劃區房價漲勢因何而來。

但問題來了，為什麼高雄升格直轄市明明比台中早，捷運蓋得比台中快，加上輕軌路網也比目前只有一條綠線捷運通車的台中綿密，還有近年宣傳到震天價響的「演唱會經濟學」，各類豐富的藝文活動早甩脫文化沙漠臭名，甚每周多到如高雄市長講的「不講武德」的地步，按城市發展紅利跟房價成正相關的道理，高雄不是應該跑贏台中，或者讓台中咬車尾燈嗎？怎麼會高雄的兩大豪宅地段－農十六跟美術館的房價，目前多還是5、6字頭，差台中七期跟剛起步的水湳中央公園周遭隨便都7、8字頭，還有不少豪宅預售見9甚至特別戶破百的行情一大截呢？

關鍵原來在「市場大小」，台中市的蛋黃區豪宅區不光只有台中人在買，還有彰化、南苗栗、南投的大頭家在買，可以說整個我們說的「台商大本營」的中部地區絕大部分傳產製造業老闆們的第一志願，幾波「台商鮭魚洄流潮」下來，大家有志一同榮歸故里就是要台中豪宅區來一戶，好彰顯自己的％數。相形下，高雄房市就沒「市場腹地大」的優勢，高雄的房子基本就是高雄人自己在買，隔壁的台南人有自己「一府二鹿三艋舺」屬於府城人的400年歷史驕傲，屏東也有自己的田要顧，都比較難跨區到高雄買，所以即便城市發展在伯仲之間，但台中的市場腹地94比高雄大，沒有辦法。

不過，2025年台積電在北高雄舊中油煉油廠的2奈米就要試產，為2026的量產做準備，還有輝達要進駐南高雄亞灣區，新竹那批人生不是賣肝就是買房的工程師大部隊就要殺來高雄房市了，也許在高雄賣房子的代銷跟仲介，要準備廣播「請支援收銀」了。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】